“이제 셀러가 눈치 본다”…끝나가는 주택시장 상승 신화

팬데믹 이후 끝없는 상승세를 이어가던 주택 시장이 최근 상승세가 한풀 꺾이며 피로감을 드러내고 있다.   주택시장은 지난 2년 이상 가격이 쉼 없이 오르던 흐름에 변화의 조짐이 나타나고 있다. 주택 가격이 지역에 따라 상승폭이 줄거나 하락세로 전환되고 있다. 재고 물량이 2008년 금융위기 이후 최고치인 지역이 등장하고 있고 첫 주택 구매자부터 고급 주택을 찾는 이들까지 거래를 포기하거나 큰 폭의 가격 인하를 요구하고 있다.   모기지 금리가 7%대에 머물고 관세 등 경제적 불확실성이 더해지면서 구매자들이 주택 거래를 망설일 이유도 늘어나고 있다. 이에 따라 최근 시장은 판매자가 양보하고 구매자가 주도권을 쥐는 양상으로 변하고 있다. 과거 입찰 경쟁과 현금 구매가 지배하던 모습과는 대조적이다.   S&P 코어로직 케이스-실러 지수에 따르면 20대 대도시의 3월 주택 가격은 전달 대비 0.12% 하락했다. 하락 폭은 크지 않지만, 2023년 1월 이후 지속되던 상승세의 종식을 의미한다.   더 큰 변화는 공급 측면에서 나타나고 있다. 주택시장 분석 전문매체 '레지클럽'의 랜스 램버트 편집장에 따르면, 4월 완공된 신축 단독주택의 재고는 11만7000채로 2009년 7월 이후 최고치를 기록했다. 이는 전년 대비 31% 증가한 수치로, 주택 건설업체들이 수요 감소에 점점 더 불안감을 느끼는 신호로 해석된다.   고급 주택 구매자들도 시장에서 발을 빼고 있다. 레드핀 자료에 따르면, 4월 고급 주택 판매는 전년 대비 10% 감소해 2023년 이후 가장 큰 폭 하락폭을 나타냈다. 이는 단순히 모기지 금리 때문만은 아니다. 현금 구매자와 대출 한도가 큰 점보론 대출자들까지도 주택 구매를 주저하고 있는 것으로 해석된다. 이는 상위 5%도 약 7조 달러를 머니마켓펀드에 묶어두며 부동산과 주식 등 자산 시장에 진입하지 않고 있음을 보여준다.   구매자들에게는 협상 여지가 커지고 있다. 레드핀에 따르면, 현재 주택 판매자의 절반가량이 여러 가지 양보를 하고 있는데도 재고 수준은 2020년 9월 이후 최고치를 기록했다.   최근 공영 라디오방송 NPR은 경제 전문 프로그램 '마켓플레이스'에서 오리건주의 한 부동산 에이전트 사례를 들어 주택 시장의 분위기를 전달했다. 판매자가 집값을 5만 달러가 내려주었지만 구매자는 결국 경제적 불확실성을 이유로 계약을 포기했다. 이 에이전트는 모두가 거래에서 이득을 보길 원한다며 마감 비용이나 상당한 가격 인하, 혹은 둘 다를 요구하는 경우가 많다고 시장 분위기를 전했다.   지역별로도 시장의 균열이 나타나고 있다. 〈표 참조〉   남가주는 가격이 하락하지 않았지만 상승폭은 완연히 둔화했다. 지난 4월 기준 남가주 6개 카운티의 평균 주택 가격은 전원 대비 0.4% 상승한 88만4981달러로 집계됐다. 이는 전년 동기 대비 0.7% 상승한 것으로 지난해 4월의 9% 상승률과 비교하면 크게 둔화한 것이다. 리얼터닷컴에 따르면 LA카운티의 주택 매물은 전년 대비 50%나 증가했다.   경기 침체에도 오랫동안 견고한 것으로 평가되던 샌프란시스코 지역도 흔들리고 있다. 레드핀에 따르면, 3월 샌프란시스코 권역에서 약 1300채의 신규 주택이 시장에 나왔지만 계약 진행 상태인 주택은 780채에 그쳤다. 이는 2012년 이후 3월 기준 거래 성사율이 가장 낮은 것이다.   주택시장 데이터를 실시간으로 분석해 제공하는 '리벤처 컨설팅'의 닉 거릴리 최고경영자(CEO)에 따르면, 지난 4월 텍사스의 매물은 12만3000건으로 평년 대비 53%나 증가하며 전국에서 4번째로 공급 과잉이 심한 지역으로 꼽혔다. 오스틴은 팬데믹 고점 대비 주택 가치가 20.4% 하락해 대도시 중 가장 큰 폭의 조정을 겪고 있다.   플로리다 지역도 사정은 비슷하다. 탬파와 잭슨빌 등 주요 도시에서는 가격 인하 매물이 늘고 있다.   이번 조정 국면이 단순히 주택 가격의 부담 때문만은 아니다. 7%대 모기지 금리 부담 외에도 전반적인 경제 신뢰 문제도 구매자들의 결정을 어렵게 만들고 있다. 씨티리서치 분석가들은 "주거 투자가 경제에서 가장 금리에 민감한 부문"이라며 주택 시장 활동 축소가 경기 침체 신호일 수 있다고 경고했다.   연방 주택금융청(FHFA) 윌리엄 펄티 국장은 주택 시장 상황을 주목하며 연방준비제도(Fed) 제롬 파월 의장에게 금리 인하를 촉구했다. 그는 소셜미디어를 통해 "금리가 낮아지면 주택 시장은 훨씬 더 나아질 것"이라고 강조했다.   전문가들은 이러한 흐름이 당분간 이어질 것으로 전망하고 있다. 레드핀은 올해 4분기 주택 가격이 1% 하락하며 2012년 이후 첫 연간 하락을 기록할 것으로 예상했다. 질로도 올해 주택 가격이 1.4% 하락할 것으로 내다봤다.   그렇다고 가격 인하 매물이 대거 시장에 나올 가능성은 아직 낮다. 많은 구매자들이 여전히 높은 모기지 금리에 막혀 시장 진입을 주저하고 있고 팬데믹 시기에 낮은 금리로 모기지를 대출한 기존 주택 소유자들도 유리한 대출 조건을 포기하고 집을 내놓으려 하지 않고 있다. 이로 인해 거래량은 줄고 가격은 소폭 하락하는 교착 상태가 이어질 것으로 예상된다.   이제 주택 시장은 최근 몇 년간의 셀러 시장을 넘어, 바이어가 협상력을 갖고 셀러가 경쟁해야 하는 전통적인 시장으로 변모하고 있다. 다만, 이것이 정상화의 신호인지, 더 큰 위기의 전조인지는 여전히 전문가들도 미지수로 남겨놓고 있다. 안유회 객원기자주택시장 상승세 주택시장 분석 주택 구매자 주택 시장